プラスグループ よくある質問

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よくある質問

下記がよくある質問の一覧になります。その他、ご不明な点がございましたら、お問い合わせフォームか、お電話・FAXにてお問い合わせください。

測量と登記についてのご質問

Q測量を頼みたいのですが、ずいぶんと費用がかかると聞きましたが・・・

A.一口に「測量」と言っても目的によって様々な種類があり、作業内容や費用もだいぶ変わってきます。また、土地には個性がありますから面積や地域区分、調査測量の難易度等により大幅に違ってきます。

土地に存在する境界標や建物、構造物を測量してその位置や面積を図面化する現況測量であれば5万円程度、関係地権者の立会をして境界を確定する確定測量は20万程度から、分筆登記や地積更正登記のための登記測量は30万円程度からが一般的な目安とお考え頂ければと思います。

プラスグループでは事前に測量の目的をしっかりお聞きし、明確な見積を作成してお客様のご理解をいただいてから業務を開始しますので、お気軽にご相談ください。

Q 測量士と土地家屋調査士は何が違うのですか?

A. 土地分筆登記や地積更正登記など、登記を目的とする測量(登記測量)は土地家屋調査士法により土地家屋調査士しかできません。一方、測量法により基本測量や公共測量など、登記測量以外の測量は測量業登録した測量業者が行うことになっています。そしてその測量業者に技術者として従事するのが測量士及び測量士補です。

プラスグループでは測量業登録した測量業者である(株)プラス測量設計と土地家屋調査士の合同事務所であるプラス登記測量事務所の両方を擁していますので、測量の目的に応じてシームレスな対応をすることが可能です。

Q 隣の土地に測量が入り、境界確認の立会を求められましたが、立会うべきですか?

A. ご自分の土地とお隣の土地の境界を確認できる良い機会です。立会は通常、30分から1時間程度で終わりますので、是非参加されることをお勧めします。

Q お隣との境界にあったはずの杭が見あたらず、お隣に抜かれてしまったかも?どうしたらよいでしょう?

A. 記憶違いで思っていた場所からちょっと離れた場所にあったり、土や草に埋もれて見えなくなっているだけのことはよくあります。また、除雪などで知らないうちに杭が折れていたり曲がったりすることもあります。まずは法務局や役所で地図や地積測量図を取り寄せ、探してみる事をお勧めしますが、難しそうなときは測量業者や土地家屋調査士などの専門家に相談した方が良いでしょう。

Q 隣との境界がハッキリしないので、当事者の話し合いで境界を決めて杭を設置しようと思いますが、
   問題はありませんか?

A. 土地の境界は当事者の合意で変更できるものと変更できないものがあります。
公法上の境界である筆界(ひっかい、ひつかい)は当事者の合意では変更できません。一方、私法上の境界である所有権界は当事者の合意で変更し、例えば、湾曲していた境界を直線に変更して互いに使いやすくするなどの行為は可能です。ただし、地番と地番の境である筆界が動くわけではないので、当事者以外にその事実を主張するためには分筆登記、所有権移転登記という手続きが必要になります。

Q 自宅を新築しました。物置とカーポートも設置しましたが、どれも登記しなければいけませんか?

A. 建物表題登記(新築登記)や表題変更登記(増築登記等)、建物滅失登記など、不動産の表示に関する登記については、不動産登記法により所有者に申請義務が課されており、怠った場合には10万円以下の過料という罰則規定も設けられています。よって、自宅を新築した場合は一ヶ月以内に建物表題登記を申請しなければいけません。ただし、物置やカーポートは土地への定着性や外気分断性の有無により、不動産登記法上、建物と認定できない場合がありその場合は登記できません。

Q 自宅を建て替えたので自分で登記申請をしようと思いますが、できますか?

登記申請に限らず行政機関への申請は本人申請が原則ですし、法務局のホームページや窓口では申請方法を紹介しておりますのでご自分で登記申請することは可能です。ただ、申請書や添付書類、図面の作成が必要になりますので、それらが難しいとか時間がないといった場合には信頼できる専門家へ依頼することをお勧めします。

なお、専門家は国家試験に合格しただけでなく、日々専門分野の知識と技術の向上に努力をし、それらを商売道具にしております。「自分で登記申請したいがやり方だけ教えて欲しい」といったご要望にはプラスグループではお応えできませんのでご了承ください。

Q 自宅を新築したら何回も調査に来ました。なぜ同じような調査を何度もするのですか?
    また、建物の内部も見せなければなりませんか?

新築されたお宅に何度も調査に伺ったとのことですが、おそらくそのうち一回は建物新築登記のために土地家屋調査士が調査に伺ったと思います。このほか、建築基準法による完了検査や市町村による固定資産税の調査、場合によっては消防の検査など、様々な目的の調査があり、調べるポイントもそれぞれ違いますのでお手数ですがご協力をお願いします。

法律によって床面積の算定基準が違いますので、差し支えなければ内部(特に吹き抜けや出窓部分)も見せて頂けるとスムーズに登記が完了します。

各種行政手続きについてのご質問

Q 親から畑の一部を譲られて自宅を新築したいと思います。どんな手続きが必要ですか?

A. 農地法により農地の転用許可が必要になります。また、該当地が農業振興地域の整備に関する法律(農振法)による農用地区域に指定されている場合、区域から除外する手続きを経てから農地転用許可の申請をする必要があります。

Q 農地転用の申請をしてから、許可が下りるまでどのくらい時間がかかりますか?

A. 市街化区域(盛岡市、滝沢村、矢巾町の一部)の場合は届出ですみますので10日前後で完了します。それ以外の地域の場合は、毎月10日前後の締切りまでに申請書を提出し、40〜50日かかります。市街化調整区域(盛岡市、滝沢村、矢巾町の一部)の場合は農家住宅等の場合を除き原則転用が認められません。

Q 市街化区域や市街化調整区域とは何ですか?

A. 岩手県内では盛岡広域都市計画区域(盛岡市、滝沢村、矢巾町)においてのみ、市街化区域と市街化調整区域の区分(いわゆる線引き)がされています。市街化区域は「すでに市街地を形成している区域および概ね10年以内に優先的、計画的に市街化を図るべき区域」、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」と定義されています。市街化調整区域では原則として建築物の建築や開発行為はできません。

Q 市街化調整区域に建物を建てたいのですが、どんな手続きが必要ですか?

A. 市街化調整区域では原則として建築物の建築等はできませんが、農家分家住宅など例外的に建築できる場合があります。許可基準は複雑なためここでは書ききれませんが、市町村役場の都市計画課や専門家に相談することをお勧めします。

Q 開発行為とは何ですか?

A. 開発行為とは、「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更」と定義されています。一般的には「造成工事」と考えて良いでしょう。街作りのための法律である都市計画法では無秩序な街作りを抑制するために開発許可制度を採用しています。

具体的には市街化区域で1000u以上、非線引き都市計画区域では3000u以上の開発行為は許可が必要です。なお、紫波町は非線引き都市計画区域ではありますが、条例で1000u以上の開発行為には協議申請義務を課しています。

Q 自宅の土地に接している道路が狭いのですが建て替えは可能ですか?

A. 建築基準法では建築物の敷地は4m以上の道路に間口2m以上接することを求めています。ここでいう「道路」とは人やクルマが通れるだけではダメで、建築基準法で認められた道路という事になります。建築基準法上の道路がない場合、基準に適合した私道を築造し、特定行政庁に位置の指定の申請(いわゆる位置指定道路)が必要になる場合があります。

また、4m未満の道路に接している土地については建築行為が発生する際、道路中心線から両側に2mずつ後退し、その部分は道路とみなす措置(セットバック)が必要になります。

プラス不動産サービスについてのご質問

Q 連帯保証人って何?

A. 賃貸借契約を結ぶ際に必ず必要になってくるのが連帯保証人です。もし契約者が賃料の未払いなどが発生した場合、連帯保証人の方が返済しなければなりません。連帯保証人を誰にするかは大きな問題ですが、「親、兄弟姉妹」が一般的です。また祖父母、親戚などが考えられます。続柄も大切ですが、連帯保証人の方の保証能力も重視されます。

Q 入居審査って何?

A. 入居申込をすると家主(オーナー)による入居審査があります。入居審査は法律で定められているものではありません。しかし家主(オーナー)さんからすれば、どんな方が部屋を借りたいのかを事前に知っておきたいものです。主に以下の事について審査されます。

1. 家賃の支払能力は十分か
2. どんな職業か、また勤続年数はどれくらいか
3. 連帯保証人について
※物件、家主さんによって異なる場合もございます。

Q 契約の時に必要な書類は何?

A. 賃貸契約に必要とされる書類は、以下の通りです。
【入居者の方】 1.身分証明書(運転免許証、学生証、保険証など) 2.住民票
【連帯保証人の方】 1.印鑑証明書
※ その他、物件、契約によって異なる場合もございます。

Q 契約時にはいくらかかるの?

A. 一般的な目安は「家賃の4〜5ヶ月分」です。内訳は「敷金2、礼金1、仲介手数料1、前家賃1」です。加えて引越費用・火災保険料等また今住んでいる所と一時期両方に家賃(ダブル家賃)を収めなくてはいけない場合もあります。

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